Depuis le 1er janvier 2025, en France, il y a des logements qu’on n’a plus le droit de mettre en location. Ce sont les passoires thermiques, classées G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Et la liste va s’allonger : les F en 2028, les E en 2034. Que vous soyez propriétaire ou locataire, voici ce qui change, à quelle date, et ce que vous pouvez faire.
Qu’est-ce qu’un logement classé G ?
Le DPE classe chaque logement de A, le plus économe, à G, le plus énergivore. La note tient compte de deux choses : l’énergie consommée par mètre carré et par an, et les émissions de gaz à effet de serre. C’est la plus mauvaise des deux qui l’emporte.
| Classe | Consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an) | Ce que ça veut dire |
|---|---|---|
| A | 70 ou moins | Logement très performant |
| B | 71 à 110 | Logement performant |
| C | 111 à 180 | Assez performant |
| D | 181 à 250 | Dans la moyenne |
| E | 251 à 330 | Peu performant, interdit à la location en 2034 |
| F | 331 à 420 | Passoire thermique, interdit à la location en 2028 |
| G | Plus de 420 | Passoire thermique, interdit à la location depuis 2025 |
Un logement G est en général mal isolé, chauffé avec un système ancien ou coûteux, et souvent situé dans un bâtiment d’avant les premières réglementations thermiques des années 1970. Mais ce n’est pas une fatalité : une partie de ces logements peut gagner une ou deux classes avec des travaux ciblés.
Le calendrier de l’interdiction de louer
C’est la loi Climat et résilience du 22 août 2021 qui a fixé le calendrier. Le principe : un logement trop énergivore n’est plus considéré comme « décent ». Or un propriétaire n’a pas le droit de louer un logement non décent. Selon Service-Public, le calendrier est le suivant en métropole :
- 1er janvier 2025 : les logements classés G ne sont plus décents ;
- 1er janvier 2028 : les logements classés F ne le seront plus ;
- 1er janvier 2034 : ce sera le tour des logements classés E.
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031. À ce jour, aucun report général n’a été voté pour la métropole.
Et si le bail est déjà signé ?
Un bail signé avant le 1er janvier 2025 n’est pas annulé du jour au lendemain. L’interdiction s’applique au moment où le bail est renouvelé ou reconduit tacitement, en général tous les trois ans pour une location vide. Le locataire en place n’a donc pas à quitter son logement, mais le propriétaire ne pourra pas le relouer en l’état.
Combien de logements sont concernés ?
D’après le service statistique du ministère de la Transition écologique, au 1er janvier 2025, environ 1,1 million de logements du parc locatif privé étaient classés F ou G, soit 13,8 % de ce parc. Sur l’ensemble des résidences principales, la part des F et G atteint environ 12,7 %.
Tous ne disparaîtront pas du marché : beaucoup seront rénovés, certains vendus, d’autres réévalués grâce au nouveau mode de calcul du DPE. Mais pour les propriétaires concernés, l’échéance oblige à faire ses comptes.
Le gel des loyers des passoires thermiques
Avant même l’interdiction, une autre règle s’applique depuis le 24 août 2022 : le loyer d’un logement classé F ou G est gelé. Le propriétaire ne peut pas l’augmenter, ni en cours de bail lors de la révision annuelle, ni au renouvellement, ni lors d’une relocation. Concrètement, un logement F loué 750 euros par mois restera à 750 euros tant qu’il n’aura pas gagné au moins une classe.
Ce qui change pour vous si vous êtes propriétaire
Vérifiez votre DPE avant le prochain bail
Un DPE est valable dix ans, mais ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables : la méthode a changé. Avant de signer ou de renouveler un bail, vérifiez la date et la classe de votre diagnostic. S’il est ancien, refaire le DPE est le premier réflexe.
Chauffé à l’électricité ? Le calcul a changé
Pour les logements chauffés à l’électricité, le calcul du DPE a été revu. Le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire a été abaissé début 2026, puis passe à 1,7 au 1er janvier 2027, selon Service-Public. Résultat : certains logements gagnent une classe, voire deux pour les petites surfaces, et peuvent sortir de la catégorie F ou G.
Bonne nouvelle : si votre classement s’améliore, vous pouvez mettre à jour votre DPE gratuitement sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Aucun logement n’est déclassé par ce changement.
Anticipez les travaux
Pour gagner une ou deux classes, les travaux les plus efficaces sont presque toujours les mêmes : isoler les combles et la toiture, remplacer un chauffage ancien, isoler les murs, changer les fenêtres en simple vitrage, et assurer une bonne ventilation. Des aides existent, dont MaPrimeRénov’, sous conditions. Pour vous faire une idée du budget par pièce, utilisez notre simulateur de budget travaux.
Ce qui change pour vous si vous êtes locataire
Si votre logement est classé G et que votre bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus considéré comme décent. Vous pouvez demander à votre propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le DPE.
Vous pouvez aussi demander à voir le DPE, notamment au moment de la reconduction du bail. Et quelle que soit la date de votre bail, si le logement est classé F ou G, votre loyer ne peut pas augmenter. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute démarche en justice.
La lettre de votre DPE vaut de l’argent
Un logement G ne se loue plus, un logement F ne se loue plus dès 2028, et leurs loyers sont gelés. À la revente aussi, la classe énergétique pèse dans la négociation. Une lettre de DPE n’est plus un détail administratif : elle a une valeur, et gagner une classe peut rapporter bien plus que le coût des travaux. Comme le facteur Cheval l’a gravé sur les murs de son palais, sur un chantier, mieux vaut compter avant de commencer.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite signés depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Un bail plus ancien continue jusqu’à son renouvellement ou sa reconduction.
Quand les logements classés F seront-ils interdits à la location ?
Au 1er janvier 2028 en métropole, et en 2031 dans les départements d’outre-mer. Les logements classés E suivront au 1er janvier 2034.
Le loyer d’un logement classé F ou G peut-il augmenter ?
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut pas être augmenté, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni lors d’une nouvelle location.
Que faire si mon logement chauffé à l’électricité est classé F ou G ?
Vérifiez s’il gagne une classe avec le nouveau calcul. Si c’est le cas, la mise à jour du DPE est gratuite sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite.
Un locataire peut-il exiger des travaux dans un logement classé G ?
Oui, si son bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025 : le logement n’est plus décent. Il doit le signaler au propriétaire, de préférence par lettre recommandée, et peut ensuite saisir la commission de conciliation ou le juge.
À retenir
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement. Les F suivront en 2028, les E en 2034.
- Les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022.
- Environ 1,1 million de logements du parc locatif privé étaient classés F ou G au 1er janvier 2025.
- Chauffé à l’électricité ? Le nouveau calcul peut vous faire gagner une classe, et la mise à jour du DPE est gratuite.
